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Lignes directrices du Courtier
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La Mission
La Mission de ZAX et de Steven, est que le mandat premier et exclusif de ZAX soit de promouvoir et de défendre les intérêts de l’acheteur et investisseur avec lequel nous avons un Contrat de courtage - Achat.
Le modèle d'affaires a été concu en prenant en considération l’explicit prémisse qu’aucun courtier actuel et futur de ZAX n’obtiendra l’autorisation de signer des contrats de courtage - vente, ni d’effectuer de la prospection dans ce sens, y incluant les immeubles résidentiels et commerciaux.
Cette mission est arrimée avec l’interdiction de la double représentation qui vise à assurer la protection du public considérant qu’il est impossible pour un courtier immobilier de privilégier les intérêts du vendeur qui veut notamment vendre aux meilleures conditions et à un prix maximum et, en même temps, protéger les intérêts de l’acheteur qui cherche à payer le plus bas prix possible.
Conflit d'intérêt
Le courtier ZAX a l’obligation d’éviter de se placer en situation réelle ou apparente de conflit d’intérêts, en vertu de la Loi sur le courtage immobilier et du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité.
À partir du moment où le titulaire de permis est lié à son client par contrat de courtage, il représente cette personne. De ce fait, il doit protéger et promouvoir ses intérêts d’abord et avant tout. En d’autres mots, il doit faire passer les intérêts de son client avant les siens.
Il ne peut d’ailleurs faire aucune représentation allant à l’encontre de la personne qu’il représente. Il ne peut divulguer l’information confidentielle ou stratégique concernant cette partie ou la transaction envisagée, sauf s’il a une autorisation écrite de la personne qu’il représente.
Contrat de courtage – Achat
Comme tous les autres formulaires de l’OACIQ et que les courtiers doivent utiliser, celui-ci a été conçu pour vous assurer une protection maximale, tout en établissant clairement les bases sur lesquelles le courtier agira. On y prévoit, entre autres :
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Les caractéristiques essentielles de l’immeuble recherché;
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Le prix et les conditions d’achat visés;
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Les obligations respectives de l’acheteur et du courtier, dont la rétribution du courtier de l’acheteur (payée directement par l’acheteur, ou ajoutée au prix d’achat offert pour l’immeuble et faisant partie du financement hypothécaire).
ATTENTION : si vous n'avez pas signé un Contrat de courtage – Achat avec le courtier, celui-ci ne peut pas vous représenter et promouvoir vos intérêts pour l’acquisition de l’immeuble résidentiel. Il est interdit aux courtiers de représenter les clients s’ils n’ont pas signé avec eux un contrat de courtage écrit.
Interdiction de la
« double représentation »
Le courtier ZAX a pour obligation principale de promouvoir et de protéger les intérêts de son client-acheteur et investisseur, ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard lorsqu’il a obtenu un Contrat de courtage - Achat.
Un courtier ZAX n’a pas l’autorisation de signer un contrat de Courtage - Vente. Le modèle d’affaires de l’agence est de promouvoir et défendre les intérêts des acheteurs/investisseurs avec lesquels elle a un Contrat de courtage - Achat dûment signé ou avec des acheteurs/investisseurs non représentés, avec lesquels elle fournit un traitement équitable.
Le courtier immobilier ne peut pas remplir ses obligations déontologiques de promouvoir et de protéger les intérêts d’un vendeur et d’un acheteur ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard, car leurs intérêts sont opposés. C’est la raison pour laquelle la double représentation est interdite depuis le 10 juin 2022.
BON À SAVOIR
En signant un Cntrat de courtage – Achat, vous vous assurez que les obligations du courtier y sont décrites et qu’il doit les respecter. Ce contrat permet aussi de prévoir quel type de suivi sera effectué par votre courtier.
De plus, si le vendeur de la propriété que vous convoitez n’est pas représenté par un courtier, votre courtier effectuera toutes les vérifications d’usage, en raison de l’absence des vérifications qu’aurait faites le courtier du vendeur. Le contrat permet également au courtier de faire du démarchage et de solliciter des gens pour des propriétés qui ne sont pas sur le marché.
Lorsque vous êtes représenté, le courtier défendra vos intérêts en tant qu’acheteur, vous conseillera selon vos besoins et critères, négociera les termes d’une promesse d’achat et la présentera au vendeur ou à son courtier en votre nom.
Que signifie l’interdiction de double représentation?
Lorsque le courtier immobilier a un contrat de courtage avec chacune des deux parties (acheteur et vendeur ou locateur et locataire), il est dans une situation exceptionnelle, non prévue ou non prévisible de double représentation. Le courtier immobilier ne peut pas remplir ses obligations déontologiques de promouvoir et de protéger les intérêts de ses deux clients ainsi que d’agir avec loyauté à leur égard, car leurs intérêts sont opposés. C’est la raison pour laquelle la double représentation est interdite.
Seules les transactions dans le domaine résidentiel sont visées par l’interdiction de la double représentation. Par contre, en ce qui concerne le courtier ZAX, en toute circonstance, ce dernier n’a pas l’autorisation de représenter un client- vendeur dans le domaine commercial et ce avec un acheteur peu importe s’il est lié par un Contrat de courtage Achat ou même s’il travaille avec un acheteur non représenté duquel il rend un traitement équitable. Cela contrevient au modèle d’affaires de l’agence.
Nous faisons la promotion et la défense des intérêts de l'acheteur/investisseur et non du vendeur.
Accorder un traitement équitable
Que le courtier ait un contrat de courtage ou non, il a l’obligation d’accorder un traitement équitable à toutes les parties à la transaction, qu’elles soient représentées ou non.
Accorder un traitement équitable veut dire donner de manière objective de l’information sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur les droits et obligations de toutes les parties à la transaction, tout en s’assurant de ne pas divulguer des informations confidentielles ou stratégiques.
Si la partie n’est pas représentée, accorder le traitement équitable peut prendre la forme suivante : lui faire visiter l’immeuble, lui fournir et compléter pour elle un formulaire de promesse d’achat vierge et ses annexes, lui recommander d’avoir recours à des clauses usuelles de financement et d’inspection à l’occasion de la rédaction de sa promesse d’achat, lui divulguer les facteurs pertinents relatifs à la transaction.
Que signifie représenter un client?
Pour pouvoir représenter un client et ainsi protéger et promouvoir ses intérêts, il faut avoir signé un contrat de courtage écrit avec lui. Représenter un client permet, entre autres, de : défendre ses intérêts, le conseiller en fonction de ses besoins et critères, négocier les termes d’une promesse d’achat, protéger ses renseignements personnels et autres informations stratégiques, procéder à la mise en marché de la propriété.
Il n'est pas possible de représenter un acheteur sans avoir préalablement signé avec lui un Contrat de courtage - Achat. Le courtier sans contrat de courtage est considéré comme un « courtier collaborateur sans contrat ». Il travaille de facto pour le vendeur. Il ne peut pas offrir à l’acheteur plus qu’un traitement équitable.
Faire preuve d’esprit de collaboration
La collaboration entre les titulaires de permis est la pierre angulaire de l’exercice du courtage immobilier. La collaboration doit se manifester à toutes les étapes de l’exercice du courtage : de la sollicitation du Contrat de courtage - Achat jusqu’au suivi de la transaction après l’acceptation d’une promesse d’achat. La collaboration a une telle importance en matière du courtage immobilier, car la qualité de cette collaboration permet d’éviter les conflits d’intérêts, de réduire le discrédit à l’égard de la profession, de restreindre un potentiel de préjudice envers le public en plus d’assurer l’équité du processus pour le vendeur comme pour les acheteurs intéressés à soumettre des offres. De manière générale, et en tout temps, le titulaire de permis doit faire preuve de courtoisie et d’esprit de collaboration avec les autres titulaires de permis.